Kupovina prve nekretnine je značajan trenutak u životu svakog pojedinca, ali mnogi nisu obavešteni da postoji mogućnost povraćaja dela plaćenog PDV-a prilikom ovakve transakcije ili pak jesu, ali nisu sigurni kako da ostvare ovu poresku olakšicu. U Republici Srbiji, poreski sistem je ustanovio mehanizme kojima se omogućava povraćaj PDV-a prilikom kupovine prve nekretnine. Kako biste iskoristili ove poreske olakšice na pravi način, važno je da razumete pravila i uslove koji su uključeni u ovaj postupak, a ta pravila su mnogobrojna i nisu baš sva pobrojana na jednom mestu, stoga može biti komplikovano ukoiko odlučite da sami započnete ovaj postupak. Zbog toga ću pokušati da vam približim ovaj postupak na što jednostavniji način, kao i da vam skrenem pažnju na određene detalje.
Koji su uslovi za ostvarivanje prava na refundaciju PDV-a kupca prvog stana?
Prvo treba napomenuti da je refundacija pdv-a kod kupovine prve nekretnine regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednost https://www.paragraf.rs/propisi/zakon-o-porezu-na-dodatu-vrednost.html i Pravilnikom o porezu na dodatu vrednost https://www.paragraf.rs/propisi/pravilnik-o-porezu-na-dodatu-vrednost-pdv.html . Osnovni uslovi za ostvarivanje ovog prava je taj da morate biti punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Republici Srbiji, te da od dana 01. jula 2006 godine do danas niste imali u vlasništvu ili suvlasništvu nepokretnost na teritoriji Republike Srbije. Dakle, mora se raditi o vašoj prvoj nekretnini- stanu i da tu nekretninu kupujete od investitora, tj. neophodno je da se radi o stanu u novogradnji, stanu koji do sad nije bio prometovan. Što znači da ukoliko kupujete nekretninu koja je starijeg datuma, odnosno ne kupujete direktno od investitora, iako vam je to prva nekretnina, nećete ostvariti ovo pravo. Kada ste ustanovali da ispunjavate ove uslove, možete preći na prikupljanje mnogobrojne dokumentacije.
Procedura povraćaja PDV-a
Proces povraćaja PDV-a podrazumeva podnošenje zahteva nadležnoj poreskoj upravi, tj. poreskoj upravi na čijoj teritoriji se nalazi predmetna nekretnina, na posebnom obrascu koji propisuje poreska uprava. Zakonom nije propisan rok u kom je potrebno da ovaj Zahtev preda, ali je praksa da je to nekih 30 dana od zaključenja kupoprodajnog ugovora. Poreska uprava je dužna da podneti Zahtev i dokumentaciju pregleda i proveri u roku od 30 dana od podnošenja zahteva, te da, ukolko je sve utvrdi da su svi uslovi ispunjeni i da je dokumentacija uredna, donese Rešenje o povraćaju pdv-a kupcu prvog stana, te onda u roku od 15 dana od izdavanaja predmetnog Rešenja izvrši isplatu sredstava na vaš račun.
Visina povraćaja PDV-a
Zakon propisuje da kupac prvog stana ima pravo na povraćaj pdv-a za stan čija površina iznosi do 40 m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2. Šta to zapravo znači? To znači da vam se vrši povrat pdv-a u iznosu koji odgovara plaćenom pdv-u za 40m2 maksimalno, plus ako imate i članove domaćinstva, taj iznos se uvećava za po 15m2 po svakom članu. To se najlakše objašnjava na praktičnom primeru:
Primera radi ako kupac kupuje prvi stan od 100 kvadrata i da je cena kvadrata 2.O00 evra (sa uračunatim PDV-om) i pritom u domaćinstvu ima još tri člana, u praksi bi trebalo da vam se PDV refundira za površinu do 85m2 i da dobijete oko 17.000 evra na ime refundacije poreza (refundiranje za površinu od 40m2 za kupca i po 15m2 za tri člana domaćinstva). Taj iznos nije zanemarljiv, možete da ga iskoristite i za opremanje stana, te tako jednim udarcem ubijete dve muve. Zbog toga je nepohodno da se sam Zahtev precizno popuni, vodeći računa o svim okolnostima i prikupi sva nepohodna dokumetacija. Od dokumetacije vam je potrebno sledeće:
Popunjen obrazac zahteva za refundaciju – RFN poreske uprave, overen kod notara;
Izjava na obrascu IKPS PDV , kojim izjavljujete da kupujete prvu nekretninu, overena kod notara;
Ugovor o kupoprodaji stana i Potvrda prodavca da ste isplatili cenu u celosti, original ili u overenoj fotokopiji;
Konačni račun ili faktura sa prikazanim obračunatim PDV-om, original ili u overenoj fotokopiji;
Pečatiran izvod iz banke koji potvrdjuje da je na račun prodavca uplaćen iznos cene sa PDV-om (ili najmanje iznos PDV u propisanim slučajevima);
Izvod iz matične knjige rođenih i potvrda o državljanstvu, za vas i za svakog člana domaćinstva ponaosob;
Očitana lična karta overena kod notara;
Uverenje MUP-a o kretanju prebivališta za vas i vase članove domaćinstva, kojim se potvrđuje koja ste sve prebivališta imali od 01.jula.2006. pa do dana podnošenja zahteva (za Beograd – u Ljermontovoj ulici 12a);
Uverenje da niste bili vlasnik / dužnik poreza na nepokretnosti od 01.jula.2006.g. pa do dana podnošenja zahteva iz Uprave prihoda svih opština gde ste bili prijavljeni, dakle ne samo one poreske uprave na kojoj trenutno prebivalište, kao i za svakog člana vašeg porodičnog domaćinstva, bez obzira da li se radi o maloletnoj deci;
Kopija kartice vašeg bankovnog računa;
Rešenje o odobrenju gradnje- građevinska dozvola ili upotrebna dozvola, ugovor o zajedničkoj gradnji, dovoljne su kopije, i to pribavljate od Prodavca- investitora;
Često se dešava da Poreska uprava traži i dodatnu dokumentaciju i ima dodatna pitanja, stoga je češći slučaj da se pri sprovođenju ovog postupka, od početka do kraja, angažuje iskusan advokat koji će vas zastupati pred Poreskom upravom i prikupiti i pripremiti celokupnu dokumentaciju.
Važan savet
Jako je bitno napomenuti i činjenicu da ukoliko u zahtevu označite svoje članove domaćinstva i po osnovu njih ostvarite povraćaj pdv-a u većem iznosu, vaša deca, kao ni supružnik, kasnije kada budu kupovali svoju prvu nekretninu, neće imati pravo na povraćaj pdv-a po ovom osnovu, kao ni oslobođenje poreza na apsolutna prava pri kupovini prvog stana u starogradnji. Dakle, razmislite dobro, pre nego se odlučite na taj korak, da li vam je korisnije da ih navedete ili ne. Takođe je važno, upravo zbog te činjenice, i da pre pokretanja postupka, proverite sa vašim roditeljima da li su oni prethodno ostvarili ovo pravo, te vas naveli kao člana domaćinstva kada su podnosili Zahtev za povraćaj pdv-a kada su kupovali svoju prvu nekretninu, jer ako jesu, tada ni vi nemate više pravo na povraćaj pdv-a pri kupovini svoje prve nekretnine.
Zaključak
Povraćaj PDV-a pri kupovini prve nekretnine u Srbiji predstavlja poresku olakšicu namenjenu pojedincima koji žele da steknu sopstveni dom. Uz ispunjavanje određenih uslova i pravilnu proceduru podnošenja zahteva, moguće je ostvariti povraćaj dela plaćenog PDV-a. Važno je da se konsultujete sa stručnim advokatom ili poreskim savetnikom kako biste se upoznali sa svim detaljima i uslovima koji se odnose na vašu specifičnu situaciju. Kupovina prve nekretnine je važan korak u životu, a pravilno razumevanje poreskih olakšica može vam pomoći da donesete informisane odluke i iskoristite prednosti koje pruža poreski sistem u Srbiji.
Koji su uslovi za ostvarivanje prava na refundaciju PDV-a kupca prvog stana?
Prvo treba napomenuti da je refundacija pdv-a kod kupovine prve nekretnine regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednost https://www.paragraf.rs/propisi/zakon-o-porezu-na-dodatu-vrednost.html i Pravilnikom o porezu na dodatu vrednost https://www.paragraf.rs/propisi/pravilnik-o-porezu-na-dodatu-vrednost-pdv.html . Osnovni uslovi za ostvarivanje ovog prava je taj da morate biti punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Republici Srbiji, te da od dana 01. jula 2006 godine do danas niste imali u vlasništvu ili suvlasništvu nepokretnost na teritoriji Republike Srbije. Dakle, mora se raditi o vašoj prvoj nekretnini- stanu i da tu nekretninu kupujete od investitora, tj. neophodno je da se radi o stanu u novogradnji, stanu koji do sad nije bio prometovan. Što znači da ukoliko kupujete nekretninu koja je starijeg datuma, odnosno ne kupujete direktno od investitora, iako vam je to prva nekretnina, nećete ostvariti ovo pravo. Kada ste ustanovali da ispunjavate ove uslove, možete preći na prikupljanje mnogobrojne dokumentacije.
Procedura povraćaja PDV-a
Proces povraćaja PDV-a podrazumeva podnošenje zahteva nadležnoj poreskoj upravi, tj. poreskoj upravi na čijoj teritoriji se nalazi predmetna nekretnina, na posebnom obrascu koji propisuje poreska uprava. Zakonom nije propisan rok u kom je potrebno da ovaj Zahtev preda, ali je praksa da je to nekih 30 dana od zaključenja kupoprodajnog ugovora. Poreska uprava je dužna da podneti Zahtev i dokumentaciju pregleda i proveri u roku od 30 dana od podnošenja zahteva, te da, ukolko je sve utvrdi da su svi uslovi ispunjeni i da je dokumentacija uredna, donese Rešenje o povraćaju pdv-a kupcu prvog stana, te onda u roku od 15 dana od izdavanaja predmetnog Rešenja izvrši isplatu sredstava na vaš račun.
Visina povraćaja PDV-a
Zakon propisuje da kupac prvog stana ima pravo na povraćaj pdv-a za stan čija površina iznosi do 40 m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2. Šta to zapravo znači? To znači da vam se vrši povrat pdv-a u iznosu koji odgovara plaćenom pdv-u za 40m2 maksimalno, plus ako imate i članove domaćinstva, taj iznos se uvećava za po 15m2 po svakom članu. To se najlakše objašnjava na praktičnom primeru:
Primera radi ako kupac kupuje prvi stan od 100 kvadrata i da je cena kvadrata 2.O00 evra (sa uračunatim PDV-om) i pritom u domaćinstvu ima još tri člana, u praksi bi trebalo da vam se PDV refundira za površinu do 85m2 i da dobijete oko 17.000 evra na ime refundacije poreza (refundiranje za površinu od 40m2 za kupca i po 15m2 za tri člana domaćinstva). Taj iznos nije zanemarljiv, možete da ga iskoristite i za opremanje stana, te tako jednim udarcem ubijete dve muve. Zbog toga je nepohodno da se sam Zahtev precizno popuni, vodeći računa o svim okolnostima i prikupi sva nepohodna dokumetacija. Od dokumetacije vam je potrebno sledeće:
Popunjen obrazac zahteva za refundaciju – RFN poreske uprave, overen kod notara;
Izjava na obrascu IKPS PDV , kojim izjavljujete da kupujete prvu nekretninu, overena kod notara;
Ugovor o kupoprodaji stana i Potvrda prodavca da ste isplatili cenu u celosti, original ili u overenoj fotokopiji;
Konačni račun ili faktura sa prikazanim obračunatim PDV-om, original ili u overenoj fotokopiji;
Pečatiran izvod iz banke koji potvrdjuje da je na račun prodavca uplaćen iznos cene sa PDV-om (ili najmanje iznos PDV u propisanim slučajevima);
Izvod iz matične knjige rođenih i potvrda o državljanstvu, za vas i za svakog člana domaćinstva ponaosob;
Očitana lična karta overena kod notara;
Uverenje MUP-a o kretanju prebivališta za vas i vase članove domaćinstva, kojim se potvrđuje koja ste sve prebivališta imali od 01.jula.2006. pa do dana podnošenja zahteva (za Beograd – u Ljermontovoj ulici 12a);
Uverenje da niste bili vlasnik / dužnik poreza na nepokretnosti od 01.jula.2006.g. pa do dana podnošenja zahteva iz Uprave prihoda svih opština gde ste bili prijavljeni, dakle ne samo one poreske uprave na kojoj trenutno prebivalište, kao i za svakog člana vašeg porodičnog domaćinstva, bez obzira da li se radi o maloletnoj deci;
Kopija kartice vašeg bankovnog računa;
Rešenje o odobrenju gradnje- građevinska dozvola ili upotrebna dozvola, ugovor o zajedničkoj gradnji, dovoljne su kopije, i to pribavljate od Prodavca- investitora;
Često se dešava da Poreska uprava traži i dodatnu dokumentaciju i ima dodatna pitanja, stoga je češći slučaj da se pri sprovođenju ovog postupka, od početka do kraja, angažuje iskusan advokat koji će vas zastupati pred Poreskom upravom i prikupiti i pripremiti celokupnu dokumentaciju.
Važan savet
Jako je bitno napomenuti i činjenicu da ukoliko u zahtevu označite svoje članove domaćinstva i po osnovu njih ostvarite povraćaj pdv-a u većem iznosu, vaša deca, kao ni supružnik, kasnije kada budu kupovali svoju prvu nekretninu, neće imati pravo na povraćaj pdv-a po ovom osnovu, kao ni oslobođenje poreza na apsolutna prava pri kupovini prvog stana u starogradnji. Dakle, razmislite dobro, pre nego se odlučite na taj korak, da li vam je korisnije da ih navedete ili ne. Takođe je važno, upravo zbog te činjenice, i da pre pokretanja postupka, proverite sa vašim roditeljima da li su oni prethodno ostvarili ovo pravo, te vas naveli kao člana domaćinstva kada su podnosili Zahtev za povraćaj pdv-a kada su kupovali svoju prvu nekretninu, jer ako jesu, tada ni vi nemate više pravo na povraćaj pdv-a pri kupovini svoje prve nekretnine.
Zaključak
Povraćaj PDV-a pri kupovini prve nekretnine u Srbiji predstavlja poresku olakšicu namenjenu pojedincima koji žele da steknu sopstveni dom. Uz ispunjavanje određenih uslova i pravilnu proceduru podnošenja zahteva, moguće je ostvariti povraćaj dela plaćenog PDV-a. Važno je da se konsultujete sa stručnim advokatom ili poreskim savetnikom kako biste se upoznali sa svim detaljima i uslovima koji se odnose na vašu specifičnu situaciju. Kupovina prve nekretnine je važan korak u životu, a pravilno razumevanje poreskih olakšica može vam pomoći da donesete informisane odluke i iskoristite prednosti koje pruža poreski sistem u Srbiji.